Crédito à habitação? Tenha em conta as novas regras

Desde o início do ano, os consumidores passaram a ter um prazo de reflexão de sete dias após receberem a  proposta de crédito. Também o Banco de Portugal quer apertar limites nos novos pedidos de empréstimo.

A corrida ao financiamento bancário vai mesmo continuar. A maioria dos bancos já anteviram um aumento da procura de crédito à habitação e ao consumo até Março deste ano, depois de já terem verificado esta tendência no final de 2017, segundo o Inquérito sobre o Mercado de Crédito do Banco de Portugal (BdP). E a opinião é unânime junto dos vários responsáveis no mercado: a procura de casas para comprar vai continuar a aumentar, acompanhada pelo aumento do preço dos imóveis. A perspectiva é que os valores mantenham uma tendência de subida nos próximos cinco anos.

Os mediadores e promotores imobiliários prevêem uma subida média anual de 6% e apontam a escassez de oferta face a uma procura crescente como o principal factor para a limitação da actividade transaccional e para a pressão sobre a subida de preços. O alerta é feito por um estudo da Confidencial Imobiliário (Ci).

 

Alterações

Mas se está a pensar em pedir um empréstimo para comprar casa, tenha atenção às novas regras, em vigor desde 1 de Janeiro. Uma das principais alterações diz respeito à possibilidade de os consumidores passarem a ter um prazo de reflexão de sete dias após receberem proposta de crédito. A ideia é simples: permitir aos clientes ponderar sobre as suas condições. Isso significa que, neste prazo, o contrato não pode ser celebrado.

Além disso, as condições que constam da ficha de informação normalizada europeia (FINE) – antiga ficha de informação normalizada, que é entregue aos clientes com as condições do crédito à habitação e no início do ano adotou um formato comum nos diferentes países europeu – passaram a ter validade mínima de 30 dias. O documento passou ainda a apresentar, de forma destacada, o montante do empréstimo e o total a reembolsar.

Já a taxa anual efetiva (TAE) deu lugar à taxa anual de encargos efetiva global (TAEG), que reflete de forma mais abrangente o custo total do empréstimo, incluindo os seguros necessários à sua contratação. Também com as novas regras desapareceu a taxa anual efetiva revista (TAER), que incluía os encargos decorrentes da subscrição de outros produtos bancários, contratados em troca de uma redução do spread. Com a TAEG, estes custos deixaram de ser contabilizados, exceto quando se trata de seguros contratados na mesma instituição bancária.

A antiga FIN incluía, para além do plano financeiro do empréstimo, simulações para aumentos de 1% e 2% na taxa anual nominal (TAN). A partir de agora, a FINE apresenta um cenário que considera o valor mais elevado da TAN dos últimos 20 anos, sem o efeito de redução no spread através da venda cruzada de produtos.

Estas medidas tornaram mais rigorosa a avaliação que as instituições têm de fazer da adequação dos produtos às necessidades dos clientes, bem como da sua capacidade para pagar o empréstimo.

Regulador aperta cerco

Também o Banco de Portugal (BdP) promete estar mais vigilante na concessão de crédito de modo a evitar situações de excesso como as que ocorreram no passado. O regulador recomenda que não sejam financiados mais que 90% do valor do imóvel e que a taxa de esforço seja limitada a 50% dos encargos suportados com créditos, incorporando já um cenário de subida dos juros ao longo do contrato e a perda de rendimento na reforma.

A entidade liderada por Carlos Costa pretende, desta forma, que a taxa de esforço contabilizada nos novos financiamentos incorpore um cenário de subida de taxas de juro durante o prazo do empréstimo, bem como a perda de rendimento para mutuários com mais de 70 anos durante a existência do crédito. Tudo somado, a taxa de esforço entre o rendimento e as prestações suportadas com empréstimos não deverá ultrapassar os 50%.

No entanto, estas medidas têm a forma de recomendação e aplicam-se a contratos celebrados a partir de 1 de julho. E caso não cumpram as medidas, os bancos terão de o justificar ao Banco de Portugal.

O regulador quer ainda limitar a maturidade dos empréstimos. Ainda que estipule como prazo máximo para o crédito à habitação uma maturidade de 40 anos, o regulador adianta que gostaria que o prazo médio nas novas operações baixasse para 30 anos até ao final de 2022.

Outra das recomendações diz respeito às situações em que existe um período de carência de juros e capital. A entidade desaconselha a implementação destas situações de exceção, adiantando que “os contratos de crédito devem ter pagamentos regulares de juros e capital”.

• A forma mais fácil de reduzir os encargos mensais com o empréstimo, mas está dependente da idade do cliente.

• Conte sempre com o pagamento de mais juros.

Pedir período de carência

Nesse período pagará apenas os juros relativos ao capital em dívida. Para uma família com um crédito no valor de 100 mil euros a pagar em 20 anos, com uma TAN de 2,247% e que tenha hoje uma prestação de 517 euros, se optar por pedir a carência de capital durante cinco anos, a prestação baixará para os 187,25 euros. Mas, terminado esse prazo, a prestação agravar-se-á para os 654,95 euros.

Consolidar créditos

Permite reduzir o valor a pagar todos os meses, mas alguns especialistas dizem que este não deve ser o primeiro passo a dar e só deve ser visto como último recurso.

 

Fonte: https://sol.sapo.pt